Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Gerichte das Tapezieren, Anstreichen und / oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper (einschließlich Heizrohre), der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Dies umfasst alle vorbereitenden Arbeiten, also zum Beispiel das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten von den Wänden ist bereits eine Schönheitsreparatur. Das Abschleifen des Parketts gehört hingegen nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen. Diese Renovierungsarbeiten zählen - ebenso wie das Versiegeln eines Parketts oder das Anstreichen von Türen und Fenstern von außen - zu den vom Vermieter zu erledigenden Instandhaltungsarbeiten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Schönheitsreparaturen grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, besteht eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Aus diesem Grunde enthalten fast alle formularmäßigen Wohnraummietverträge Klauseln, die eine Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsehen. Die Rechtsprechung hält diese Vorgehensweise grundsätzlich für zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat allerdings festgestellt, dass Klauseln unwirksam sind, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt werden (Urteil vom 23.06.04 - VIII ZR 361/03). Umwirksam sind dann gleichsam auch die in demselben Mietvertragsformular enthaltenen Klauseln über die sog. quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05). Als "starr" im Sinne der zitierten Rechtsprechung sind Klausel immer dann anzusehen, wenn Sie beim Mieter den Eindruck erwecken können, er habe die Schönheitsreparaturen verbindlich innerhalb der festgelegten Fristen durchzuführen. Wird von der Vertragsklausel die Durchführung der Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Frist lediglich empfohlen, so kann diese Regelung hingegen durchaus wirksam sein. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusam­menwirken zweier Formularklauseln ergeben. Dies hat der Bundesgerichtshof für den Fall bejaht, dass die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unter gleichzeitiger Auferlegung einer Verpflichtung zur Endrenovierung formularmäßig auf den Wohnraummieter abgewälzt wird (Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02). Auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume führt die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über regelmäßig durchzuführende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02). Der Bundesgerichtshof hat im Übrigen in mehreren Urteilen, z.B. in seiner Entscheidung zu Farbwahlklauseln (Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 50/09), dazu Stellung genommen, dass der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, unangemessen benachteiligt wird. Eine solche Klausel führt dazu, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist. Ein Ende dieser Rechtsprechung ist nicht in Sicht. Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht halte ich die aktuelle Jurisdiktion des Bundesgerichtshofs stets im Auge und helfe Vermietern bei der Vereinbarung wirksamer Schönheitsreparaturklauseln. Demgegenüber überprüfe ich bei der Beratung von Mietern, ob diese gegebenenfalls berechtigt sind, die Durchführung von Schönheitsreparaturen abzulehnen.